Соблюдайте спокойствие: психоз обрушит рынок недвижимости

Наталья Трефилова

Не дышите! Рынок жилой недвижимости лихорадит. Девелоперы на грани. Шаг влево, шаг вправо – и то, что создавалось великим трудом, может обрушиться в миг. Последствия необдуманных решений и паники приведут к катастрофическим последствиям, – предостерегает эксперт Bigness.ru, вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев (в интервью – ВП).

В телефонном интервью нашему деловому порталу В.Пономарев постарался как можно более объективно и с большой долей осторожности отвечать на поставленные вопросы. Тем не менее, его слова наталкивают на неутешительные выводы…

– Владимир Николаевич, в последнее время стали появляться заявления о том, что даже крупные девелоперы готовы не только пересмотреть стратегию своего дальнейшего развития, отказаться от подготовки новых проектов, но и заморозить начатые. Отчего так происходит?

ВП: – Да, я знаю, что у многих девелоперов уже есть тенденции к заморозке начала нового строительства. Причин тому несколько. Во-первых, мы стали наблюдать, что ужесточение правил ипотечного кредитования, высокая стоимость квадратного метра жилья пришлись не на руку тем, кто предлагает жилье на рынке. Сейчас можно говорить о том, что имеется задержка в продажах квартир. Я могу сказать, что все без исключения девелоперы испытывают серьезные финансовые трудности, связанные с резким повышением риска нереализации жилья.

Те компании, которые обросли достаточным количеством «мяса», находятся в состоянии ожидания развития ситуации, ничего не замораживая, продолжают строить. Те, у кого возникают трудности, начинают объявлять подрядчикам, что им трудно с ними рассчитаться.

Во-вторых, в связи со снижением банковской ликвидности банки стали менее охотно кредитовать строительство. Начинают задерживаться транши по открытым кредитным линиям и стараются не открывать новые кредитные линии. Это связано с общей ситуацией на финансовых рынках. Идет повышение процентных ставок. Не все девелоперы по бизнес-планам укладываются в новые проценты по своей марже. То есть, идет общее снижение маржи у профессиональных участников строительного рынка, в первую очередь, у девелоперов и инвесторов.

– Неужели помощь государства и Центробанка банковскому сектору не способна оказать косвенное содействие девелоперам и подрядчикам, ведь за счет финансовых вливаний банковский сектор уже не так остро нуждается в финансирование? Разве многомиллиардные вливания в этот сектор не повысили его ликвидность?

ВП: – Сами подумайте, что порождает замедление продаж? Оно порождает увеличение рисков не реализовать жилье! Вы хотите, чтобы банки вкладывали деньги в рискованные проекты?! Не будут они этого делать! Им дают деньги и говорят – «вы их нам верните». Мол, мы вам даем их на время, под определенный процент, чтобы вы могли улучшить, стабилизировать свое финансовое положение, а потом вернуть. Банк мечется между двух огней. С одной стороны – деньги надо куда-то вложить, потому что он должен платить государству вот эти 8% вознаграждения за оказанную поддержку, следовательно, он должен заработать, чтобы вернуть процентную ставку. А с другой стороны, ему нужно будет их вернуть рано или поздно, следовательно, он не может их безоглядно вкладывать. Поэтому он будет выбирать для себя менее рискованные проекты.

– Как в целом Вы можете охарактеризовать современную ситуацию на рынке недвижимости? Почему власти, основные игроки рынка говорят об усложняющейся ситуации в полголоса либо, умалчивая информацию?

ВП: – Малейшая информация, направленная на обвал рынка жилья, может привести к тяжелым последствиям. Если мы начнем говорить, что такой-то начал сворачивать деятельность и испытывает очень серьезные трудности, эта информация, действительно, может привести к обвалу на рынке.

Все президенты разных стран, вся власти в кризисных условиях публично говорят одно и то же: «Ситуация спокойная, не поддавайтесь панике!» Президент ЦБ – г-н Игнатьев в разгар, когда наш финансовый рынок падал, в интервью сказал, что основная причина того, что рынок падает – всеобщая паника. Правильно, что руководители нашей страны успокаивает как народ, так и игроков рынка. Иначе любое неосторожное слово может привести к необратимым и страшным последствиям.

– О каких именно последствиях идет речь? Неужели все настолько драматично? Чего стоит ожидать, если, к примеру, риск нереализации жилья будет сохраняться?

ВП: – Если такая ситуация с продажами будет длиться достаточно долго – три, пять, шесть месяцев, то начнет останавливаться жилищное строительство, не будут открываться для строительства новые земельные участки. Это может привести к снижению цен на рынке жилья. Если этот процесс будет идти постепенно, будет плавное снижение, а строительные компании будут адаптироваться к новым условиям хозяйствования.

Если это будет происходить быстро, то это может привести к банкротству вначале малых и средних предприятий строительного комплекса. Следовательно, раз произойдет банкротство или остановка деятельности, то они не смогут возвращать взятые кредиты, соответственно, возникнут еще большие проблемы у кредиторов. Это повлечет за собой дальнейшее снижение ликвидности банковской системы.

Те, у кого финансовая устойчивость хуже, а это преимущественно малый и средний бизнес, который строит чуть более 50% всех объектов, могут начать сбрасывать квартиры по сниженным ценам на рынок. Те, у кого финансовая устойчивость повыше, буду выжидать, пока ситуация стабилизируется и все вернется в прежнее русло. Но рано или поздно, если этот процесс будет длительным, они тоже начнут сбивать цены. Критическое число в данном случае – это 20%. Если такой объем жилья будет продаваться на рынке по бросовым ценам, мы можем ожидать обвала стоимости квадратного метра на всем рынке.

Я бы очень не хотел сравнивать наше положение с чьим-либо. Однако в случае резкого падения цен на жилье у нас может начнется та же ситуация, что и в Америке. В США кризис начался со снижения цен. То же самое может произойти здесь. Я еще раз говорю – «может». Но мы все надеемся, что этого не будет, поэтому мы поручили всем тщательно мониторить ситуацию.

– Насколько корректно называть ситуацию, сложившуюся на российском рынке недвижимости, кризисом?

ВП: – Я бы не стал произносить слово «кризис». Я бы назвал это – напряженностью на рынке, лихорадкой, противоречивыми тенденциями, нестабильностью, ростом рисков нереализации недвижимости. Как угодно, только не кризисом! Все есть, как есть. Не произносите лишнего. Лучше затаить дыхание и занять выжидательную позицию. Соблюдайте спокойствие! Сейчас только психоз может обрушить рынок недвижимости.